Thị trường bất động sản chỉ phát triển bền vững khi giải
quyết được cơ bản nhu cầu nhà ở của số đông người có thu nhập trung
bình, thu nhập thấp đô thị và người nhập cư.
Thị trường bất động sản (BĐS) đang có sự
phát triển lệch pha khi các nhà đầu tư đua nhau đổ tiền xây dựng chung
cư cao cấp, biệt thự, nhà phố. Trong khi đó thị trường về nhà ở giá rẻ
và nhà ở xã hội (NƠXH) lại gần như bị lãng quên.
Vậy làm sao để hạn chế tình trạng phát
triển lệch pha này? Làm sao để phát triển nhà giá rẻ?... Pháp Luật
TP.HCM đã có cuộc trao đổi với TS Trần Du Lịch, Phó Trưởng Đoàn đại biểu
Quốc hội TP.HCM, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, xung quanh vấn đề
trên.
Thiếu nhà giá rẻ
. Phóng viên: Theo ông, tại sao các
nhà đầu tư không mặn mà với việc xây nhà vừa túi tiền của đại đa số
người dân dù nhu cầu về phân khúc này luôn thiếu?
+ TS Trần Du Lịch: Nguyên nhân chính
khiến các chủ đầu tư BĐS chuộng phát triển dự án cao cấp là do đất làm
dự án đang được định giá quá cao.
. Ông đánh giá như thế nào về nhu cầu căn hộ có giá dưới 1 tỉ đồng và NƠXH trong thời gian qua và trong năm năm tới?
+ Ngay trong thời điểm thị trường BĐS
đóng băng thì chỉ căn hộ cao cấp ế ẩm chứ nhà giá thấp chưa bao giờ đáp
ứng đủ nhu cầu. Tôi cho rằng trong năm năm tới nhà ở giá rẻ sẽ là phân
khúc “thống trị” thị trường BĐS bởi dư địa phát triển khá lớn. Chưa nói
đến nhu cầu nhà ở của người nhập cư, chỉ riêng chương trình giải tỏa
22.000 căn nhà trên và ven kênh, rạch hay di dời, cải tạo 474 chung cư
cũ... cũng đã tạo ra thị trường “mênh mông” cho các nhà đầu tư phân khúc
này.
Như vậy, vấn đề còn lại là chính sách như thế nào để thu hút nhà đầu tư.
. Một trong các giải pháp để có nhà
giá rẻ là xây căn hộ diện tích nhỏ. Nhưng có quan điểm cho rằng việc xây
căn hộ với diện tích nhỏ sẽ phá nát quy hoạch khu đô thị. Ông nhận xét
sao về quan điểm này?
+ Tôi nhớ năm 1993, khi công tác bên Mỹ
tôi ở trong một căn hộ cao cấp gồm một phòng ngủ, phòng khách, bếp… với
đầy đủ tiện nghi nhưng chỉ có 18 m2. Và với căn hộ diện tích nhỏ như vậy
nhưng tại Mỹ gọi đó là căn hộ cao cấp và được cho thuê với giá 900
USD/tháng.
Phân khúc nhà ở giá rẻ luôn hút khách. Ảnh: HTD
Do vậy, tôi không đồng tình với quan điểm
cho rằng xây căn hộ rộng thì nó không ổ chuột. Ổ chuột hay không là
cách quản lý chứ không phải diện tích nhỏ. Tôi ủng hộ quan điểm nên xây
dựng căn hộ quy mô linh hoạt, như vậy mới hợp lý.
Giá đất “ghìm chân” nhà giá rẻ
. Nhiều nhà đầu tư than phiền rằng họ
gặp trở ngại trong việc phát triển nhà ở giá rẻ, nhất là thiếu chính
sách hợp lý để thu hút nhà đầu tư tham gia?
+ Tôi cho rằng trở ngại lớn nhất của
TP.HCM đối với vấn đề xây dựng nhà ở giá rẻ và NƠXH là giá đất quá cao.
Do vậy, Nhà nước cần xem xét lại chính sách định giá đất chứ cao như
hiện nay thì không thể nào thu hút được các nhà đầu tư tham gia vào lĩnh
vực này trong khi cơ hội rất lớn. Hơn nữa Nhà nước không cần đứng ra
xây dựng NƠXH mà định giá quỹ đất và giao cho các nhà đầu tư, các thành
phần kinh tế làm. Sau đó các nhà đầu tư trả lại Nhà nước quỹ nhà để Nhà
nước thực hiện việc giao NƠXH theo đối tượng đã được quy định.
Tôi cũng cho rằng chính sách phát triển
nhà ở phải gắn liền với cơ sở hạ tầng giao thông, nếu cứ để cho các nhà
đầu tư tự bơi thì chỉ có “chết” và hết khủng hoảng này sẽ lại đến khủng
hoảng khác.
. Không chỉ riêng các công ty BĐS mà
ngay cả người mua nhà giá rẻ cũng phụ thuộc quá lớn vào vốn vay từ ngân
hàng. Vậy theo ông, cần làm gì để giảm bớt tình trạng này?
+ Quan trọng là Nhà nước phải có chính
sách để làm sao đừng “đổ” hết lên vai ngân hàng. Ví dụ, Nhà nước cần hỗ
trợ người thu nhập thấp mua nhà trả góp bằng chính sách ưu đãi về thuế,
thời gian vay và trừ thuế trước khi đóng thuế thu nhập giống như nhiều
nước trên thế giới. Ví dụ, người có thu nhập 15 triệu đồng/tháng, khi
mua nhà ở giá rẻ hoặc NƠXH thì tiền trả góp mua nhà được trừ trước khi
đóng thuế thu nhập.
Với cách làm như vậy tôi tin là thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ phát triển.
. Xin cám ơn ông.
Giá nhà xa tầm với của nhiều người
• Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) mới đây đã chỉ ra
nhiều yếu tố đáng lo ngại mà thị trường BĐS đang gặp phải. Chẳng hạn,
nguồn cung nhà ở thương mại loại căn hộ 1-2 phòng ngủ để cho thuê hoặc
bán với giá trên dưới 1 tỉ đồng/căn không đáp ứng được nhu cầu của thị
trường. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp lại đang có dấu hiệu phát
triển nóng, có dấu hiệu “bội thực”. Điều này có thể gây ra nhiều hệ lụy.
• Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần
Phát triển nhà Thủ Đức, cho rằng các phân khúc hiện nay đều có đối tượng
khách hàng riêng. Tuy nhiên, giữa phân khúc trung cấp và cao cấp có sự
chênh nhau về nhu cầu là do giá đất đai quá cao đã đẩy giá căn hộ tăng
theo, vượt tầm với của nhiều người. Do đó để giá căn hộ giảm thì giá
đất, giá đền bù, tiền sử dụng đất của Nhà nước phải giảm bớt. Những chi
phí khác như thủ tục, đầu tư… cũng phải giảm mới có thể tạo điều kiện
giảm giá căn hộ, từ đó người thu nhập trung bình trở xuống có thể mua.
Hỗ trợ bằng chính sách “dài hơi”
Nhiều chính sách cho người thu nhập thấp mua nhà
thời gian qua thường mang tính đối phó tình thế, không mang tính dài
hạn. Không chỉ vậy, những chính sách hỗ trợ thường chỉ nhắm vào điểm duy
nhất là lãi suất mà chưa quan tâm đến các vấn đề khác như thuế, thời
hạn trả nợ...
Trong khi đó ở Mỹ, khi mua căn nhà đầu tiên sẽ được
miễn thuế ở phần lãi, tức là phần trả lãi được tính vào thu nhập trước
thuế. Hơn nữa, lãi suất hiện tại ở Mỹ chỉ khoảng 3,4%-3,5%/năm, cố định
trong suốt 30 năm. Chính phủ không trực tiếp cho vay mà hỗ trợ bằng cơ
chế hợp lý để người thu nhập thấp có thể mua nhà với lãi suất rất thấp
và kỳ hạn rất dài.
TS NGUYỄN TRÍ HIẾU, chuyên gia kinh tế
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét