Bán nhà kèm cam kết cho thuê

Hai năm trước, lúc thị trường bất động sản còn khó khăn, nhiều chủ đầu tư tung ra nhiều chương trình khuyến mãi để thu hút người mua nhà, trong đó nổi lên chiêu thức bán hàng kèm cam kết cho thuê. Những tưởng lúc thị trường khởi sắc, sức mua tăng dần thì cách thức bán hàng này sẽ thôi không còn được áp dụng, nhưng không phải vậy. Hàng loạt dự án đang lấy yếu tố “cam kết lợi nhuận” để thu hút người mua đến với mình.

 

Tìm hiểu dự án nhà ở tại một sàn giao dịch bất động sản. Ảnh: Mạnh Tùng

Đua nhau cam kết

Nhìn vào những dự án bất động sản chào bán ra thị trường thời gian vừa qua, có thể thấy chiêu thức “cam kết lợi nhuận” đang được giới chủ đầu tư các dự án, nhất là những dự án bất động sản du lịch, áp dụng đồng loạt. Dự án này nhìn dự án kia để đưa ra mức cam kết lợi nhuận cao hơn, tạo thế rượt đuổi trên thị trường. Thậm chí, có dự án chủ đầu tư còn đưa ra phương án sẵn sàng mua lại căn biệt thự đã bán cho khách hàng.

Chẳng hạn, tập đoàn Hoàn Cầu chào bán căn hộ nghỉ dưỡng Diamond Bay City ở Nha Trang với giá từ 1,3 tỉ đồng/căn, kèm theo cam kết lợi nhuận 7%/năm trong ba năm đầu thông qua chương trình khai thác kinh doanh dịch vụ cho thuê.

Tương tự, tập đoàn Sungroup chào bán biệt thự nghỉ dưỡng Premier Village Danang Resort với cam kết lợi tức 9%/năm trong 10 năm. Chưa hết, người mua được vay vốn kéo dài đến 20 năm và được hỗ trợ lãi suất 3%/năm, cùng những kỳ nghỉ dài ngày tại hệ thống dự án nghỉ dưỡng do tập đoàn này đầu tư.

Tại Phú Quốc, Sungroup cũng đưa ra thị trường dự án Premier Residences Phu Quoc Emerald Bay, với cam kết sẽ chia mức lợi nhuận tối thiểu là 9%/năm trong chín năm cho khách hàng. Cũng tại huyện đảo này, tập đoàn Vingroup tung ra dự án Vinpearl Paradise Villas kèm theo lời đảm bảo lợi tức tối thiểu 10%/năm trong vòng 10 năm.

Người mua đã phải trả một cái giá rất cao, rồi sau đó nhận lại chính đồng tiền của mình dưới tên gọi là lợi nhuận đầu tư.

Trong khi đó, tại dự án biệt thự nghỉ dưỡng Flamingo Đại Lải Resort, chủ đầu tư là Công ty cổ phần Hồng Hạc Đại Lải hứa sẽ chia khoản lợi nhuận 12%/năm trong vòng 10 năm cho khách hàng. Ngoài ra, người mua còn được hưởng 30 ngày nghỉ miễn phí/năm.

LDG Group còn “chơi nổi” hơn khi cam kết mua lại biệt thự dự án Grand World Phú Quốc với giá cao hơn 150% giá trị mua ban đầu, và chia 85% lợi nhuận từ khai thác kinh doanh cho khách hàng. Ngoài ra, trên thị trường còn khá nhiều dự án căn hộ khác cũng đang áp dụng chiêu thức này.

Vấn đề đặt ra là bài toán lợi nhuận của khách hàng ở đây thực chất là gì? Tại sao giới chủ đầu tư không giảm giá trực tiếp trên sản phẩm mà lại chọn cách đi đường vòng. Ông Nguyễn Cao Cường, Phó tổng giám đốc LDG Group, cho biết đây là thắc mắc của nhiều nhà đầu tư cùng phân khúc. Thật ra, bài toán lợi nhuận, tiềm năng sinh lời của dự án được phân tích cho khách hàng dựa trên số liệu của các công ty chuyên nghiên cứu và phân tích thị trường du lịch và nghỉ dưỡng.

Chẳng hạn, tại Phú Quốc, với số lượng du khách đang tăng nhanh và số lượng các khu nghỉ dưỡng, phòng khách sạn còn hạn chế nên công suất cho thuê phòng lưu trú tại đây lên đến 70%, thậm chí nhiều khu khách sạn đạt tiêu chuẩn 4-5 sao không đủ phòng vào mùa cao điểm. Tùy thời điểm, giá phòng trên huyện đảo này dao động trong khoảng 18-20 triệu đồng/biệt thự 2-3 phòng/đêm.

Theo ông Cường tính toán, giả sử với công suất cho thuê trung bình hiện nay ở Phú Quốc là 65% và giá cho thuê biệt thự được lấy mức khoảng 12 triệu đồng/biệt thự/đêm thì doanh thu của một căn biệt thự sẽ mang về khoảng 2,8 tỉ đồng/năm. Sau khi trừ chi phí (khoảng 50%), lợi nhuận sẽ đạt khoảng 1,4 tỉ đồng. Theo mức phân chia lợi nhuận 85%, khách hàng sẽ nhận mức lợi nhuận khoảng 1,2 tỉ đồng/năm. Như vậy, với căn biệt thự 2-3 phòng ngủ có giá trung bình khoảng 11 tỉ đồng tại dự án Grand World, khách hàng sẽ được nhận mức lợi nhuận khoảng 10,8%/năm.

“Với việc đưa ra cam kết này, chúng tôi xem khách hàng là một nhà đầu tư độc lập... Chúng tôi mang đến cho khách hàng một sản phẩm thật, một giá trị thật và cơ hội đầu tư thật. Với cách làm đó, chúng tôi tin tưởng khách hàng sẽ hiểu và có chọn lựa khi đầu tư”, ông Cường nói.

Được gì, mất gì?

Với một người bỏ một số tiền lớn ra đầu tư, không gì làm họ an tâm hơn khi khoản tiền đầu tư của họ được đảm bảo không những không mất đi mà còn tăng thêm với tỷ suất lợi nhuận còn cao hơn cả lãi suất gửi tiết kiệm ngân hàng. Các chủ đầu tư đang tận dụng sự hưng phấn của thị trường để bán hàng với chương trình cam kết lợi nhuận. Song, với những người trong ngành, chiêu thức này cũng có hai mặt của nó.

Phó giám đốc một doanh nghiệp địa ốc không muốn nêu tên nhận xét, cách làm của nhiều chủ đầu tư với chương trình cho thuê bất động sản đang làm xiêu lòng nhiều người có tiền nhàn rỗi. Tại các buổi lễ mở bán, nhiều người vẫn tìm đến để xem các chủ đầu tư vẽ ra viễn cảnh, rằng bỏ ra 10 tỉ đồng mua căn biệt thự được cam kết suất sinh lợi 8-9%/năm, chỉ sau 10 năm là thu hồi vốn và những năm sau này ngồi thu lãi ròng. Thực ra, đây là cách bán hàng rất hay trong giai đoạn hiện nay. Vấn đề là người mua sẽ được gì và mất gì, còn giới chủ đầu tư phải làm gì để thực hiện cam kết ấy.

Với người mua, điều đầu tiên họ được là sở hữu một bất động sản được chủ đầu tư rao là đẳng cấp, có giá trị cao. Với nhiều người, một căn biệt thự biển sang trọng cũng là cách họ khẳng định vị trí của mình trong xã hội. Điều thứ hai họ có được là sự cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư, nghĩa là việc đầu tư chắc chắn sẽ hiệu quả. Tìm đâu ra kênh đầu tư sinh lợi ngần ấy tiền trong bối cảnh lãi suất tiền gửi tiết kiệm chỉ quanh mức 6%/năm, vàng và ngoại tệ không còn hấp dẫn còn chứng khoán thì bấp bênh. Điều thứ ba không kém phần quan trọng là sự kỳ vọng bất động sản tăng giá trong tương lai. Đầu tư vào bất động sản du lịch vừa có nơi để nghỉ dưỡng khi cần vừa có tích trữ tài sản để lại cho con cháu sau này. Song, hình thức đầu tư này đòi hỏi người mua nhà phải có số tiền lớn, bởi một căn hộ hay biệt thự có giá 5-10 tỉ đồng là chuyện bình thường.

Với chủ đầu tư, cách làm này cho phép họ bán được sản phẩm nhanh, thu được nguồn tiền mặt để quay vòng vốn, qua đó giúp giảm bớt sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng. Một dự án có 300 căn biệt thự, giá trung bình mỗi căn 10 tỉ đồng, chỉ cần bán một phần ba số đó đã đem về cho chủ đầu tư cả ngàn tỉ đồng. Nguồn tiền dồi dào sẽ giúp các chủ đầu tư đẩy nhanh tiến độ dự án để sớm đưa vào khai thác kinh doanh. Đặc trưng của các dự án bất động sản du lịch là sự đa dạng các hạng mục đầu tư, từ khu biệt thự, khu căn hộ đến khách sạn cao cấp. Một khi đã hình thành, khu vực khách sạn sẽ hỗ trợ khu vực biệt thự trong việc tìm khách thuê. Sự cộng hưởng sẽ giúp dự án phát triển, thay vì để hoang như nhiều dự án.

Điều gì sẽ xảy ra nếu chủ đầu tư không tìm được khách thuê? Chẳng sao cả, bởi các chủ đầu tư đã tính toán đẩy khoản lợi nhuận phải chi này vào giá bán, vị phó giám đốc trên nhận định. Không giống như trước đây lúc thị trường còn khó khăn, một số chủ đầu tư đang bán hàng dở dang đưa ra hình thức cho thuê phải chấp nhận giảm lợi nhuận nếu không tìm được khách thuê. Nhưng với các dự án tính toán ngay từ đầu thì mọi thứ đã nằm trong giá bán.

Dưới con mắt người trong nghề, vị này cho rằng suất đầu tư xây dựng một căn biệt thự không bao nhiêu, nhưng giá bán được các chủ đầu tư đẩy lên cả chục tỉ đồng. Với giá đó, chủ đầu tư không bao giờ lỗ. “Cái khôn của họ là xác định giá bất động sản thật cao, rồi trích lại một phần cho người mua thông qua chương trình cho thuê cam kết lợi nhuận”, ông nhận xét. Nói cách khác, người mua đã phải trả một cái giá rất cao, rồi sau đó nhận lại chính đồng tiền của mình dưới tên gọi là lợi nhuận đầu tư.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro Để tiêu thụ các sản phẩm nhà đất thuộc phân khúc cao cấp, nhiều ông chủ dự án lớn liên tục đưa ra các chiêu thức “thả mồi” để thu hút khách hàng, như khách hàng mua sản phẩm sẽ được chính công ty bán sản phẩm đó cam kết thuê lại với giá cao... Điều đó cho thấy các ông chủ dự án bất động sản này chủ yếu nhắm đến đối tượng khách hàng là các nhà đầu tư chứ không phải những người có nhu cầu mua nhà để ở. Thực tế cho thấy, các mẩu quảng cáo sản phẩm nhà đất cao cấp luôn khơi gợi lòng tham của khách hàng khi so sánh khả năng sinh lợi nếu đầu tư vào nhà đất luôn cao hơn việc gửi tiền vào ngân hàng. Đánh giá về chiêu thức bán hàng nói trên, luật sư Lê Thành Kính, Trưởng văn phòng Luật sư Lê Nguyễn, cho rằng nhìn dưới góc độ pháp lý thì không trái với tinh thần của Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Tuy nhiên, chiêu thức kinh doanh này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà không phải nhà đầu tư nào cũng nhìn thấy được. Đó là: Thứ nhất, giá nhà đất chào bán như vậy đã hợp lý hay chưa? Giá đó đã bao gồm khoản tiền mà chủ dự án phải trả lãi (hoặc tiền thuê) cho chủ căn hộ trong thời gian từ 2-3 năm? Thứ hai, chủ dự án tìm đâu ra nhiều người chịu thuê với giá cao ngất để bảo đảm lợi nhuận với khách hàng? Thứ ba, nhà đầu tư (khách hàng) cũng cần chú ý những lời cam kết trong hợp đồng của chủ dự án về thời gian thuê, nếu chỉ hai hay ba năm rồi không có khách thuê nữa thì sẽ giải quyết như thế nào? Thứ tư, phí bảo quản và nhiều khoản phí khác từ căn hộ cho thuê cũng sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ mà nhiều nhà đầu tư chưa tính tới. Đá Bàn

tbktsg