Soi tình trạng đầu cơ, kinh doanh thứ cấp bất động sản hiện nay

Hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp (cho thuê, mua đi bán lại) trên thị trường bất động sản là một bộ phận hữu cơ không thể thiếu, giúp kết nối cung – cầu và làm cho thị trường trở nên sôi động hơn. Tuy nhiên, nếu hoạt động này phát triển một cách quá nhanh và mạnh có thể dẫn đến hệ quả gây bất ổn thị trường cũng như tiềm ẩn rủi ro tạo ra bong bóng bất động sản.

Nhìn lại thị trường bất động sản (BĐS) tăng nóng và hình thành bong bóng trong năm 2007, việc hạ chuẩn cho vay và buông lỏng chính sách tín dụng đã kích thích dòng vốn đầu tư vào thị trường, giá bất động sản đã tăng phi mã (giá nhà đất tăng bình quân 300%, có nơi lên đến 500%). Đây cũng là giai đoạn giá bất động sản liên tục xác lập những mặt bằng mới bởi hoạt động đầu tư, kinh doanh thứ cấp mở rộng quá mức. Hệ quả là thị trường BĐS  đã “xì hơi” khi thị trường đạt đỉnh điểm vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008.

Theo Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA), trong năm 2015, tại TPHCM, số lượng nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp tăng 15%, gấp 3 lần so với năm 2014.

Sau một thời gian dài đóng băng, đến nay BĐS đã cho những dấu hiệu hồi phục rõ nét. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong năm 2015, tại Hà Nội có khoảng 19,350 giao dịch bất động sản thành công, tăng khoảng 1.7 lần so với năm 2014. Con số này tại TPHCM là 18,700 giao dịch, tăng 1.8 lần. 

Còn theo báo cáo của Savills Việt Nam, trong quý 4/2015, gần 7,700 căn hộ (11,800 căn hộ được mở bản) tại TPHCM được tiêu thụ trong quý 4/2015, tăng 47% theo quý và 86% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ của toàn thị trường đạt mức 21%, tăng 4 điểm phần trăm theo quý nhưng giảm 1 điểm phần trăm theo năm do nguồn cung mới đáng kể trong năm qua. Còn tại Hà Nội, con số đạt 6,400 căn hộ, giảm 3% theo quý, nhưng tăng tới 86% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 40%. Tuy nhiên, Savills cũng nhận xét rằng tình hình hoạt động, giao dịch ở các dự án mới mở bán chủ yếu bởi tình trạng đầu cơ.

Không chỉ riêng Savills, Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) mới đây cũng đưa ra những con số phản ánh tình trạng đầu tư, kinh doanh thứ cấp này. Theo đó, trong năm 2015, tại TPHCM, số lượng nhà đầu tư, kinh doanh thứ cấp tăng 15%, gấp 3 lần so với năm 2014 và chủ yếu tập trung vào phân khúc bất động sản cao cấp với mục đích hưởng chênh lệch giá từ mua đi bán lại. Đáng chú ý, các đối tượng này sử dụng vốn vay chiếm 70-80% giá trị hợp đồng (bình thường thì chỉ nên sử dụng 50% bằng chính nguồn vốn của mình) và trong số đó có người vay ngoài xã hội với lãi suất cao. Điều này theo HoREA là rủi ro lớn và là nhân tố tiềm ẩn làm phát sinh nguy cơ bất ổn trên thị trường bất động sản.

Giám đốc một công ty bất động sản có thị phần môi giới thuộc top 10 thị trường trong nước cho biết, đối với phân khúc trung và thấp, nhu cầu ở thực của người dân là khá cao; tình trạng đầu tư, kinh doanh thứ cấp chỉ xuất hiện ở phân khúc cao cấp.

Trong khi nhân viên môi giới của một sàn bất động sản cho biết thêm là tình trạng đầu tư thứ cấp cũng xuất hiện cả ở phân khúc đất nền.

Rõ ràng sự xuất hiện giới đầu cơ, đầu tư, kinh doanh thứ cấp là rất khó tránh vì họ xuất hiện xen kẽ và nằm trong quy luật phát triển của thị trường BĐS. Hiện nay, các nhà đầu tư, đầu cơ hay kinh doanh thứ cấp đều chọn cách mua sản phẩm tại các dự án chưa thi công hoặc thi công rất chậm vì đa số các dự án này đều đóng tiền theo tiến độ để sau đó bán ra khi tăng giá. Nhưng nó cũng là rủi ro nếu như dự án đến ngày bàn giao mà các nhà đầu tư thứ cấp này chưa tìm được đầu ra.

Nói về điều này, ông Nguyễn Vĩnh Trân – Giám đốc điều hành Quỹ Đầu tư Jen (Jen Capital) cho biết, trong năm 2016 (6 tháng tới), khoảng vài chục nghìn căn hộ đã được mua từ năm 2013-2014 sắp sửa hoàn thành và bàn giao. Khi đó mới biết được bao nhiêu người mua căn hộ thực sự trả hết 25% số tiền còn lại để nhận căn hộ. Đây cũng là thời điểm để nhận biết được tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS như thế nào và qua đó đánh giá sức khỏe, tính bền vững của thị trường bất động sản.

Vào thời điểm này, nếu chủ yếu là các nhà đầu tư thứ cấp, nhà đầu cơ thì sẽ xảy ra tình trạng chần chừ không nhận nhà để tránh trả 25% tiền còn lại hoặc tìm cách bán lại căn hộ. Trong bối cảnh đó, cần quan sát thêm diễn biến của lãi suất, nếu lãi suất tăng lên thì áp lực trả tiền cho chủ đầu tư càng lớn và thị trường sẽ bắt đầu có chút lộn xộn.

Ông Trân cũng dự báo là lãi suất có thể nhích nhẹ vào thời điểm đó, một mặt để hạ nhiệt sự phát triển nóng sốt của thị trường bất động sản cũng như để kiểm tra khả năng tiêu thụ của thị trường./.