Hà Nội: Giao dịch tại các dự án căn hộ mới mở bán chủ yếu bởi tình trạng đầu cơ

Đây là nhận định được Savills Việt Nam về tình hình hoạt động của phân khúc căn hộ được đưa ra trong buổi giới thiệu tổng quan về thị trường bất động sản (BĐS) Tp Hà Nội quý 4/2015 được tổ chức ngày 13/01/2016.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường của Savills.

Cụ thể, trong quý 4/2015, nguồn cung của thị trường Hà Nội đến từ 11 dự án mới và 22 dự án hiện hữu, tương đương khoảng 8,000 căn hộ. Tổng nguồn cung sơ cấp khoảng 16,000 căn hộ, tăng 9% theo quý và 79% theo năm; tổng nguồn cung thứ cấp khoảng 126,000 căn, tăng 6% theo quý và 33% theo năm. Khối lượng giao dịch của phân khúc này tại thị trường Hà Nội trong quý 4/2015 đạt 6,400 căn hộ, giảm 3% theo quý, nhưng tăng tới 86% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 40%.

Theo đánh giá của Savills, mặc dù số căn mở bán mới trong quý 4/2015 giảm 8% so với quý trước, tuy nhiên tính chung tổng số căn mở bán trong năm 2015 cao gấp 4 lần so với 2014, nguồn cung sơ cấp giữ xu hướng tăng và đạt mức cao nhất cho đến nay.

Quận Từ Liêm hiện đang đứng đầu về tỷ lệ bán hàng với 20% tổng khối lượng giao dịch, đứng sau đó là các quận như: Hoài Đức, Thanh Xuân, Hà Đông, Hoàng Mai… Giá sơ cấp trung bình cao nhất thuộc về quận Ba Đình, theo sau là quận Hai Bà Trưng, đồng thời nhìn chung thị trường, giá sơ cấp được điều chỉnh cao hơn trong các đợt mở bán tiếp theo.

Nhận xét về tình hình hoạt động, Savills cho rằng, giao dịch ở các dự án mới mở bán chủ yếu bởi tình trạng đầu cơ.

Nhận xét về nguồn cầu và xu hướng giao dịch, Savills cho biết, căn hộ hàng B vẫn là phân khúc hoạt động tốt nhất với hơn 4,000 căn được bán, chiếm 63% thị phần, các căn hộ có giá xung quanh 2 tỷ VNĐ (khoảng 90,000 USD) thu hút được nhiều người mua nhất. Các chính sách bán hàng cũng luôn được điều chỉnh nhằm đẩy mạnh tốc độ bán hàng dịp cuối năm, đặc biệt là các chương trình khuyến mãi, hỗ trợ tài chính.

Năm 2016 dự kiến sẽ có khoảng 24,800 căn từ 48 dự án dự kiến được mở bán.

Đối với căn hộ dịch vụ, nguồn cung đạt khoảng 3,690 căn, tăng 0.3% theo quý và 4% theo năm. Giá phòng bình quân (ARR) tăng 1% theo quý nhưng giảm 3% theo năm, tuy nhiên tất cả các hạng đều ghi nhận số lượng căn hộ cho thuê thêm đạt mức dương. Theo quận, quận Tây Hồ có doanh thu phòng bình quân cao nhất trong năm 2015. Dự kiến năm 2016, phân khúc này chỉ đón nhận thêm 6 dự án mới.

Biệt thự và nhà liền kề phục hồi, giá tăng 3%/năm

Theo Savills, tổng nguồn cung của phân khúc biệt thự/nhà liền kề đạt 31,125 căn (13,677 căn ở thị trường cơ cấp và 17,448 ở thị trường thứ cấp) từ 121 dự án, tăng 2.5% theo quý và 3.8% theo năm. Bảy dự án mới và nguồn cung bổ sung của một dự án hiện tại cung cấp 755 căn, 85% trong số đó là nhà liền kề.

Giá thứ cấp trung bình của biệt thự giảm 1.4% theo quý và 2% theo năm; trong khi đó, tăng 0.3% theo quý và 2.5% theo năm đối với nhà liền kề. Quận Thanh Xuân có giá biệt thự sơ cấp trung bình cao nhất (184 triệu VNĐ/m2), trong khi quận Cầu Giấy có giá nhà liền kề sơ cấp trung bình thấp nhất (139 triệu VNĐ/m2). Các dự án mới có vị trí tại quận Từ Liêm, Cầu Giấy, Thanh Xuân và Hà Đông, với tỷ lệ hấp thu tốt đạt 47%. Nhà phố thu hút được sự quan tâm với ưu điểm chức năng kép và thường có giá cao hơn nhà liền kề.

Triển vọng năm 2016 sẽ có thêm 75 dự án mới.

Bán lẻ: Cạnh tranh mạnh mẽ do hội nhập

Trong quý 4/2015, tổng nguồn cung mặt bằng bán lẻ tại thị trường Hà Nội đạt khoảng 1.1 triệu m2, tăng 14.7% so với quý trước và 14.3% so với cùng kỳ năm trước. Chủ yếu đến từ 2 dự án chính là Vincom Nguyễn Chí Thanh và Aeon Mall Long Biên.

Giá thuê bình quân tăng 12.6% theo quý và 4.2% theo năm. Trung tâm thương mại có mức tăng theo quý cao nhất đạt 21.2%; trong khi cả khối đế bán lẻ và trung tâm bách hóa đều giảm lần lượt 0.6% và 5.1%. Tỷ lệ lấp đầy bình quân tăng 1.7 điểm % theo quý và 7.5 điểm % theo năm.

Năm 2015 cũng đồng thời ghi nhận nhiều thương vụ M&A trong lĩnh vực bán lẻ như: Central Group mua 49% siêu thị điện máy Nguyễn Kim, AEON nắm giữ 30% Fivimart và 49% Citimart, trong khi Vingroup (VIC) đã thâu tóm 80% của Triển lãm Giảng Võ, 100% của Vinatexmart. Ngoài ra, Savills cũng cho rằng, việc ký kết các hiệp định thương mại khu vực đã khiến thị trường Việt Nam trở nên hấp dẫn hơn đối với các nhà bán lẻ quốc tế, vì vậy sự cạnh tranh mạnh mẽ được dự báo sẽ tiếp diễn cho phân khúc này.

Năm 2016 dự kiến sẽ có thêm 15 dự án mới và 16 dự án cho năm 2017.

Đối với thị trường văn phòng, 3 dự án gia nhập thị trường trong quý 4/2015 cung cấp khoảng 81,000 m2 sàn. Nguồn cung văn phòng tăng 5.5% theo quý và 5.8% theo năm. Dự kiến trong năm 2016 sẽ có 16 dự án mới sẽ gia nhập thị trường cung cấp hơn 260,000 m2 sàn và dự kiến nguồn cung cho năm 2017 sẽ tăng thêm 287,000 m2 sàn.

Giá thuê hạng A tăng 1.8% theo quý và 2.1% theo năm; trong khi hạng B và hạng C giảm lần lượt 4.8% và 2.4% theo quý. Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 83.4%, giảm 0.7 điểm % theo quý do sự sụt giảm 3 điểm % của hạng A./.